2016年以来，黔东南州积极推进供给侧结构性改革，从供需两侧发力，加快房地产去库存，取得了明显成效。

黔东南州在省内率先出台了《黔东南州人民政府关于促进房地产业稳增长去库存的实施意见》，配套制定了《关于落实<黔东南州人民政府关于促进房地产业稳增长去库存的实施意见>有关购房补贴规定的通知》、《关于印发<黔东南州进城务工人员和城镇灵活就业人员住房公积金缴存使用办法（试行）>的通知》等一系列规范性文件，从加强对去库存工作的组织领导、鼓励农业转移人口进城购房、大力推进棚改货币化安置、促进房地产业转型升级等七个方面促进房地产业稳增长去库存。今年1-4月，全州商品房销售面积127.18万平方米，同比增长14.0%。其中，商品住房销售面积104.22万平方米，同比增长9.2%；销售套数8792套，同比增长8.9%。

一、打利好政策组合拳，有效化解房地产库存

（一）坚持分类督促指导，精准调节商品住房库存量。结合全州房地产业发展实际，深入调研分析各县市房地产开发存量用地及在建在售项目等，因城施策督促指导各县市研究制定房地产业发展政策措施，精准调节商品住房库存量保持到合理水平。通过分类指导，商品住房消化期较高的凯里经济开发区及从江、丹寨、镇远等县适当控制了项目开发强度，截至4月底商品住房消化期较2016年底分别减少了15.0个月、4.8个月、3.3个月、3.0个月；库存量较少的剑河、雷山、黄平等县适当增加商品住房供应量，截至4月底商品住房消化期分别提高到6.4个月、5.0个月、4.5个月。

（二）实施购房财政补贴，有效释放改善性住房需求。实施购房财政补贴政策，对2016年度家庭购买90平米以下（含90平米）的商品住房给予实际成交额1.5%财政补贴；对家庭购买90平方米以上144平方米（含144平方米）以下的商品住房给予实际成交额1%的财政补贴。同时鼓励各县市结合本地房地产去库存压力实际，在州级制定的购房补贴政策基础上适当提高补贴标准。岑巩县结合本县商品住房消化期处于高位的实际情况，在州级购房补贴政策的基础上对农村户籍人口购买90平方米以下(含90平方米)和90平方米以上144平方米（含144平方米）以下的普通商品住房分别提高1%和0.5%的补贴比例，鼓励农业转移人口进城购房，该县商品住房全年销售17.53万平方米、1492套，比2015年分别增长18.7%、20.5%，销售套数在全州仅次于凯里市和黎平县，申报补贴的套数达1358套，占销售总套数的91.0%，其中农村户籍人口购买905套，占申报补贴套数的66.7%，商品住房消化期由2015年底的32.1个月降低到2016年底的17.5个月，去库存效果显著。

（三）推行棚改货币安置，拓宽化解房地产库存渠道。大力推行棚改货币化安置，进一步拓宽化解房地产库存渠道，截至5月20日，已签订棚户区协议4098户，改造面积38.5万平方米，其中货币补偿2918户，实物安置1180户，货币补偿占71.2%。其中，凯里市2016年以来已实施了棚户区改造4800户，通过以“拿现金”为主的棚改货币化安置方式，积极搭建购房直通车，引导信誉良好房地产开发企业组建“房源超市”，并提供价格折扣优惠，供被征收人选择购买，有效的促进了房地产去库存工作。1-4月份凯里市商品房累计销售面积66.67万平方米，同比增长38.1%，占全州商品房销售面积的52.4%，其中商品住房销售面积50.88万平方米、4399套，同比分别增长34.2%、35.4%。

（四）扩大公积金覆盖面，大幅降低农民工购房成本。推进以满足新市民住房需求为主的住房制度改革，对符合规定条件的进城务工人员和城镇灵活就业人员建立缴存住房公积金渠道，通过办理住房公积金贷款，大幅降低其购买商品住房的资金成本。截至4月底，全州新增灵活就业住房公积金缴存人149户，缴存余额77.56万元，其中有44户缴存人凭借住房公积金圆了“住房梦”，总计发放住房公积金贷款金额达1243.9万元，贷存款比例达1603.8%。

二、房地产去库存工作成效明显

我州推进房地产去库存工作以来，商品住房库存逐步减低，房地产市场保持平稳健康发展。截至4月底，全州有可售商品住房288万平方米，2.55万套，比去年同期分别减少80万平方米、0.67万套，分别下降24.2%、22.3%。其中凯里市（含经济开发区）有可预（销）售商品住房119.7万平方米，1.26万套。全州及凯里市（含经济开发区）新建商品住房预测消化期分别为11.4个月、13.4个月，比2015年底分别减少了6.2个月、5.2个月，比2016年底分别减少了1.8个月、2.7个月。全州商品住房消化期低于行业16个月消化期的警戒线，房地产市场总体保持平稳健康发展。

三、房地产业面临的困难和问题

（一）全州房地产开发在建项目总体规模较大，县域间发展不平衡，少数县潜在较大市场风险。截至2016年底，全州有房地产开发在建项目189个，建设规模2153万㎡，其中商品住房建筑面积1289万㎡、10.3万套。其中尚未批准预售的商品住房492万㎡、3.9万套，按照2016年全州月平均销售商品住房21.9万平方米测算，仅尚未批准预售的商品住房规模可满足全州24.3个月的商品住房销售需求。从江县、剑河县及凯里经济开发区的尚未批准预售的商品住房预计可满足60个月以上的销售需求量，剑河、麻江、镇远、黎平等4个县可满足24个月以上的销售需求量。

（二）少数县和地区商品房去库存压力仍然较大。凯里经济开发区及镇远县商品住房库存消化期超过省24个月的警戒线，麻江、岑巩、台江等3个县商品住房库存消化期超过行业16个月的行业警戒线。

（三）已取得土地未开发建设用地规模较大，未来县级财政对土地的可依赖度将进一步削弱。2016年底全州有已取得土地使用权未开工建设的房地产开发建设用地77宗，土地使用面积672万㎡，初步测算建设规模1680万㎡（按照2.5的容积率、75%住宅、120㎡/套），其中住宅1260万㎡、11万套，预计可销售57个月，总体上可满足未来5年的需求。房地产开发企业购置房地产开发住宅建设用地的热情将进一步降温。

（四）金融部门对房地产开发贷款继续收紧，房地产开发到位资金增速下滑，制约了房地产开发投资及后续工程建设。据统计部门统计，2016年房地产开发资金来源总计140.6亿元，同比下降4.5%，增速比去年底回落5.7个百分点。其中，国内贷款8.85亿元，同比增长18.6%，增速比上年回升69.2个百分点；自筹资金78.83亿元，同比下降1.4%，增速比上年回落4.5个百分点；其他资金52.92亿元，同比下降11.6%，增速比上年回落28.8个百分点。

（五）国家层面对一、二线热点城市房地产调控政策及鼓励房地产税征收先行先试等政策的叠加必然影响到作为四线城市的我州改善型购房群体的预期，最终可能进一步增大商品房去库存的压力和制约房地产开发投资的增长。

（六）问题楼盘较多，潜在较大的市场风险和社会风险。近几年，在我州房地产业快速发展的同时，由于房地产开发企业自身经营管理、国家经济转型调整等主客观方面诸多因素叠加，导致我州不同程度地产生了部分房地产开发问题楼盘。经初步排查，全州除天柱、锦屏、施秉、台江、剑河等5个县暂无问题楼盘报告外，全州共有问题楼盘42个，涉及购房人1.17万户。其中，资金断裂导致项目停工或进度缓慢的楼盘17个，涉及购房人0.72万户；未竣工验收交付使用（以及无法办理房屋所有权证、不动产权证）问题楼盘13个，涉及购房人0.18万户；逾期办理房屋所有权证（不动产权证）问题楼盘12个，涉及购房人0.27万户。这些问题楼盘产生的根本原因虽然是房地产开发企业自身经营管理的市场行为，但是其所引发或潜藏的问题涉及广大购房群体根本利益，涉及面广影响较大。

四、促进全州房地产市场平稳健康发展的措施建议

建议各县市及国土、规划、住建等相关部门按照《住房和城乡建设部 国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房〔2017〕60号）要求，加强和改进住房及用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期。根据各县市在建未批准预售及可售商品住房库存消化期，建议从江县、凯里经济开发区、麻江县、镇远县、剑河县、黎平县停止房地产开发住宅建设用地供应，并适当控制房地产开发项目新开工节奏；建议雷山县、黄平县、施秉县适当增加房地产开发住宅建设用地供应，加快已出让房地产开发住宅建设用地的开发建设进度。建议各县市加强问题楼盘的处置及矛盾纠纷的化解工作，确保全州房地产市场平稳健康发展，防止发生系统性市场风险。